Das Haus scheint perfekt – doch ist der Kaufpreis – also der Wert einer Immobilie nicht zu hoch angesetzt? Wie der wirkliche Wert einer Immobilie ist, können Laien nur schwer einschätzen.
Worauf Käufer achten müssen.
Eine sehr gute Verkehrsanbindung, ein großer Garten und die Dämmung sowie Heinzungsanlage wurden erst kürzlich saniert – die Immobilie scheint ihr Geld wert zu sein. Doch bevor Interessenten vorschnell ihre Unterschrift unter einen Kaufvertrag setzen, sollten sie den Wert überprüfen (lassen).
Denn ob für das Einfamilienhaus oder die großzügige Eigentumswohnung 350.000 Euro angemessen ist oder doch nur 300.000 Euro, lässt sich durch eine bloße Besichtigung nur schwer abschätzen.
Es gibt Immobilien, die gut mit anderen vergleichbar sind: Bei einer Wohnung kann es sich lohnen, die Nachbarn aus dem Haus zu fragen, wie viel sie pro Quadratmeter zahlten oder auf Immobilienportalen die Preise für ähnliche Objekte zu prüfen. Doch meist sind die Unterschiede, gerade bei Häusern viel zu groß, um durch Vergleiche auf den eigenen Wert zu schließen.
Vor allem im Altbau können sich Mängel verstecken. Schlechte Isolierungen, veraltete Elektrik- und Wasserleitungen oder gar mangelhafter Brandschutz lösen im Nachhinein oft einen hohen Investitionsbedarf aus.
Auch der Energieverbrauch der Immobilie ist für die künftigen Nebenkosten maßgeblich. Vor dem Kauf sollten sich Interessenten deshalb unbedingt den Energiepass zeigen lassen. Er enthält alle Informationen über den Energiebedarf und -verbrauch der Immobilie und bietet so einen entscheidenden Hinweis auf künftige Nebenkosten sowie mittelfristig anstehende Modernisierungsmaßnahmen.
Immobilienmarktbericht vom Gutachterausschuss
Außerdem bieten die zuständigen Gutachterausschüsse nützliche Informationen:
So gibt zum Beispiel der Gutachterausschuss München jährlich einen Immobilienmarktbericht mit aktuellen Preisentwicklungen und Marktendenzen heraus, den sie dort gegen eine Gebühr anfordern können.
Je nach Bundesland sind die Gutachterausschüsse anders organisiert; alle Länder haben aber eine Webseite, auf der die einzelnen Ausschüsse und ihre Adressen aufgeführt sind. Zudem gibt es jedes Jahr einen bundesweiten Immobilienmarktbericht, der über die Homepage des Arbeitskreises der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse kostenpflichtig zu bekommen ist.
Verkehrswertgutachten im Voraus einplanen
Doch um den Wert eines Objektes wirklich genau zu ermitteln, ist der Käufer in der Regel auf die Beurteilung eines Sachverständigen angewiesen: „Für einen Laien ist es eigentlich nicht möglich, eine Immobilie komplett richtig zu bewerten. Sie sollten das auf jeden Fall einen Fachmann klären lassen“, sagt Alexander Wiech von der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus und Grund.
Wer einen Sachverständigen mit einem Gutachten beauftragt, erhält eine ausführliche Analyse zu Bauschäden und Investitionsbedarf. Am Ende des Gutachtens steht der Verkehrswert des Objektes. Das ist der Preis, den die Immobilie am Markt durchschnittlich erzielt.
1.500 bis 3.000 Euro müssen Sie für solch ein schriftliches Verkehrswertgutachten einplanen und sich wegen der Termindichte bei den Gutachtern schon mindestens drei Monate vor dem Kauf darum kümmern.
Falls die Zeit drängt, bleibt als Alternative die Beratung bei einem Sachverständigen. „Bei einer Beratung wird am Ende zwar kein fester Wert genannt, sondern nur überprüft, ob der vereinbarte Kaufpreis im Bereich des Üblichen liegt. Dafür fällt die Beratung aber auch weitaus günstiger aus“, sagt Daniela Schaper, Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Abgerechnet wird hier nach Stunden, in der Regel liegt der Preis für eine Beratung zwischen 300 und 1.000 Euro.
Auf der Website der Industrie- und Handelskammern gibt es eine bundesweite Übersicht, in der die Adressen öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger aufgelistet sind. Auch wenn sie für solch eine Prüfung einiges an Geld in die Hand nehmen müssen – im Nachhinein rechnet sich das meist, weil Sie so den Wert einer Immobilie genauer kennen.